Neue Bebauung an der Alten Schulstraße
Aufregerthema oder gut begründet?
Inhaltsverzeichnis am Ende dieser Seite!
In der kommenden Sitzung des Planungsausschusses am 29.02.2024 soll über eine Idee zur Bebauung an der Alten Schulstraße beraten und ein Aufstellungs-beschluss gefasst werden. Auf folgender Luftbildaufnahme ist das Plangebiet eingezeichnet:
Die Planung ist nur zu realisieren, wenn zeitgleich der Flächennutzungsplan geändert wird:
Das Areal ist nämlich bisher als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen und wurde tatsächlich bis vor einigen Jahren als Gärtnerei (Teibhäuser) genutzt:
Gemäß Beschlussvorlage sollen auch alle noch bestehenden Gebäude im südlich der Alten Schulstraße liegenden Teil des B-Plans einer neuen Bebauung weichen.
Positiv an der Vorlage ist der Umstand, dass nicht dem Entwurf des Investors gefolgt wird, der ausschließlich Einfamilienhäuser errichten wollte. Vorgesehen sind jetzt in der Beschlussvorlage auch Mehrfamilienhäuser einschließlich einiger Sozialwohnungen. Die Wohnungszahl erhöht sich dadurch auf dem Investorengrundstück von 32 auf 50 Wohneinheiten. Obwohl zusätzlich noch eine Fläche für eine neue Kita reserviert werden soll.
Über die Vorstellungen des Investors hinaus schlägt die Verwaltung vor, auch den nördlich der Alten Schulstraße gemischt genutzten straßennahen Raum in die Planung einzubeziehen und kommt so insgesamt zu diesem Vorschlag:
Bei den Anwohnern in der Nachbarschaft zeichnet sich Protest ab, dem ich aus folgenden Gründen zustimmen kann:
- Angesichts des Umfangs der Baumaßnahme erscheint die Erschließung über eine zur "Spielstraße" verengten Zufahrt äußerst problemtisch. Es ist nicht nur der von den zukünftigen Neubürgern zu erwartende Verkehr, der den Engpass an der Brücke über den Reusrather Bach belasten wird, es ist auch der zu erwartende Bring- und Holdienst zur geplanten Kita, der weitere Belastungen mit sich bringen wird.
- Diese Belastung wird durchschlagen bis zur Kreuzung Alte Schulstraße / Opladener Straße / Neustraße. Sie wird in den Stoßzeiten kollidieren mit dem Bring- und Hohldienst zu den Einrichtungen an der Brunnenstraße / Gieslenberger Straße.
- Damit ergeben sich dauerhaft die typischen Verkehrsprobleme in Langenfeld, weil immer wieder Hinterland bebaut worden ist, aber nur über enge Straßen erschlossen wird. Zu dem Problem habe ich bereits einmal grundsätzliche Überlegungen angestellt. Siehe dazu Innenstadterschließung - "Auf dem Sändchen"
- Es wird in der Vorlage zwar zutreffend darauf hingewiesen, dass der Investorenbereich innerhalb der im Regionalplan ausgewiesenen allgemeinen Siedlungsfläche liegt; das gilt aber nicht für eine Bebauung auf der Nordseite der Alten Schultraße. Da bahnt sich mal wieder ein Konflikt mit der Regionalplanung an. - Auszug aus dem Regionalplan:
Es wird eine spannende Diskussion! Da hier mal wieder ein das örtliche Bauen dominierender Unternehmer am Werk ist, ist zu befürchten, dass ihm die lokale Politik trotz der aufgezeigten Probleme Baurecht verschaffen wird.
Allein schon der Umstand, dass das für die Kita vorgesehene Gelände vom Investor kostenfrei zur Verfügung gestellt werden soll, wirft die Frage auf, ob hier ein Geschäft hart an der Grenze zur Korruption gemacht werden soll. Mich erinnert das an die Vorgänge rund um den Bebauungsplan "Locher Wiesen", als dort die Hoffnung geschürt wurde, der private Investor werde das dringend notwendige Regenrückhaltebecken finanzieren.
Nachtrag: Gerade dieser Umstand, an einem völlig abseits gelegenen Ort auf einem vom Antrag stellenden Investor geschenkten Grundstück eine Kita bauen zu wollen, legt noch den Verdacht nahe, dass es sich von vornherein um ein abgekartetes Spiel gehandelt haben könnte, um dem B-Plan den besonderen Glanz eines Erfolgs der städtischen Planer zu verleihen. Mit den Folgen von Kungelgeschäften der Stadt mit dem auch hier wieder aktiven Investor habe ich selbst so meine persönlichen Erfahrungen. Vergl. dazu Krumme Geschäfte auf Kosten der Bürger?21.02.2024 / 02.03.2024
Planungsausschuss beschließt die Aufstellung des B-Plans
01.03.2024 - Rheinische Post: "Mehr Wohnungen und Häuser für Reusrath"
Zitate aus dem Bericht:
"Bürger fürchten zunehmenden Verkehr und Versiegelung. Sie fordern Gutachten – auch für den Hochwasserschutz. Der Bebauungsplan wurde beschlossen, ohne die Stimme der FDP."
Die Stimmung unter den Besuchern ist durchaus umfassend dargestellt. Ich kann es mir aber nicht verkneifen, auf einige Fehler und Fragwürdigkeiten in dem Bericht hinzuweisen.
Es fängt schon an mit dem Foto eines Gewächshauses; dahinter die Felder in Richtung Dückeburg. Die Bildunterschrift "Das Gelände auf der linken Bildseite mit den gläsernen Gewächshäusern könnte dem Plangebiet zugeschlagen werden." ist schlicht falsch! Da Frau Schoog das Foto selbst aufgenommen hat - also vor Ort war - eine wunderliche Aussage.
Mit dem Hinweis "Der Regionalplan weist für das etwa zwei Hektar große Gebiet bereits einen Siedlungsbereich aus." wird unterschwellig der Eindruck erweckt, der Plan sei auch aus höherer Warte zustimmungsfähig. Tatsache ist aber, dass dies nur für den Investorenbereich zutrifft; die von der Stadt draufgesattelte Idee einer Bebauung nördlich der Alten Schulstraße gehört nicht dazu.
Völlig unerwähnt bleibt, dass der Kindergarten auf einem Teilbereich des Areals errichtet werden soll, dass der Investor der Stadt kostenlos überlassen soll. Mit Mail vom 26.02.2024 hatte ich die Lokalredaktion der RP bereits auf meine vorstehende Stellungnahme zu diesen Plänen hingewiesen. Warum hat Frau Schoog die von mir vorgebrachten Bedenken hinsichtlich der Eigentümlichkeit eines solchen "Geschäfts" zur Errichtung einer Kita nicht in ihren Bericht aufgenommen? Zumal auch deutlich wird, dass die Anwohner erhebliche Bedenken gegenüber diesem Vorhaben angemeldet haben.
Im übrigen bleibt es nun wirklich spannend, wie die Verwaltung die Verkehrs-probleme in den Griff bekommen will. Wenn Frau Schoog hinsichtlich der Opladener Straße Herrn Anhalt mit der Aussage zitiert, der Landesbetrieb Straßen NRW sei dort als Baulastträger für den Verkehrsfluss verantwortlich, zeigt auch das wieder einmal, wie Verantwortung für die Folgen der städtischen Planung auf andere abgeschoben wird. Warum wird das in dem Bericht nicht kritisiert?
Ich werde den Fortgang der Planung aufmerksam verfolgen.
Eine Protestaktion, die am Kern der Probleme vorbei geht?
02.04.2024 - Rheinische Post: "Anwohner wollen Zuhause der Kröten retten"
Zitate aus dem Bericht:
"Der neue Bebauungsplan in Reusrath am Wald ruft die Tierschützer auf den Plan."
"Stephan Anhalt vom Planungsamt der Stadt Langenfeld beruhigt: 'Bevor dort die Bagger anrollen, gibt es eine Artenschutzprüfung. Geschützte Arten müssen erhalten bleiben. Ihr Bestand wird auf jeden Fall berücksichtigt.'"
Nach den Erfahrungen mit dem Bebauungsplan "Locher Wiesen" sehe ich wenig Hoffnung, dass der anstehende Entscheidungsprozess zur Bebauung an der Alten Schulstraße auf den Artenschutz Rücksicht nehmen wird. Bei der Planung der Locher Wiesen haben die Anwohner auch vor den Schäden durch die Vernichtung des Biotops gewarnt. Hat man darauf gehört? Die vielen Besucher dieser Homepage, die sich für das Thema Gewässerschutz interessieren, kennen die Antwort.
Es gibt viele andere Gründe, den B-Plan zur Bebauung an der Alten Schulstraße auszuhebeln. Darauf sollten sich die Anlieger konzentrieren.
Unterschriftensammlung einer Bürgerinitiative
Eine Bürgerinitiative sammelt jetzt Unterschriften. Dafür ist ein Treffen am Samstag, den 06.04.2024, von 13:00 bis 18:00 Uhr an der Ecke Alte Schulstraße / Iltisweg vorgesehen.
Aus dem Kreis der Aktiven ist mir jetzt das PDF-Dokument mit den aktuell vorhandenen Forderungen und Fragen zugeleitet worden. Absprachegemäß stelle dieses hier zur Verfügung. So können sich Interessierte schon vorab informieren, das Unterstützungsschreiben ausdrucken und unterzeichnen. Hierzu habe ich jetzt noch folgenden Hinweis erhalten:
Es reicht vollkommen die ersten beiden Seiten zu unterschreiben (gerne auch doppelseitig). Bitte jedoch an alle drei Unterschriften denken, da wir sonst die Daten nicht verarbeiten dürfen.
Die Seiten mit den Fragen sind zur Information der Interessierten Bürger über die Forderungen und Fragen. Soweit es noch Ergänzungen seitens der Bürger gibt, werden wir diese, wenn möglich, noch vor dem 10.04.2024 mit aufnehmen.
03.04.2024
Blick auf den Regionalplan - Bedeutung der ASB
Soweit in dem Argumentationspapier der BI die Frage nach dem Baubedarf aufgeworfen wird, sei hier noch einmal auf den Plan zur Verdichtung im Bereich Opladener Straße / Angerweg verwiesen. Nach Fertigstellung des Sozialbaus entlang der Opladener Straße geht es im Hinterland immer noch nicht weiter! Und schaut man sich oben den Auszug aus dem Regionalplan genau an, findet man dort viele Siedlungsbereiche, für die noch nicht einmal ein B-Plan erstellt worden ist. Ungezügeltes Wachstum nach Laune einzelner Grundstücks-eigentümer und Beschäftigung suchender Bauunternehmer soll vom Regionalplan verhindert werden. Darum ist es unverständllich, dass die Stadt einfach so weitere Flächen außerhalb des ASB in die Planung einbeziehen will.
Hier können Sie alle derzeit gültigen Bebauungspläne finden.
Übrigens; grundsätzlich gilt gemäß § 34 (1) Landesplanungsgesetz NRW:
"Zur Anpassung der Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung fragt die Gemeinde bei Beginn ihrer Arbeiten zur Aufstellung oder Änderung eines Bauleitplanes unter Vorlage der erforderlichen Planunterlagen bei der Regionalplanungsbehörde an, welche Ziele der Raumordnung für den Planungsbereich bestehen."
Unterstreichung von mir!Auf Anfrage dazu hat mir die Bezirksregierung Düsseldorf heute mitgeteilt:
"Dies ist bisher nicht geschehen."
09.04.2024
Fragenkatalog an Verwaltung und Politik aktualisiert
Zur Vorbereitung auf die heutige Vorstellung der Planung im Rathaus hat die Bürgerinitiative ihre Fragen inzwischen per Mail dem Bürgermeister und den Ratsfraktionen übermittelt. Dafür ist die bisherige Version aufgrund von Anregungen aus der Bürgerschaft überarbeitet und erweitert worden.
Hier können Sie die neue Version einsehen und herunterladen.
10.04.2024
Über die von der BI vorgetragenen Fragen berichtet jetzt die RP:
Nachbarn stellen Forderungen zu Verkehr und EntwässerungInzwischen hat Herr Anhalt dort eine Leserzuschrift gepostet:
Als im Artikel der Rheinischen Post zitierter Vertreter der Stadtverwaltung, möchte ich zwei Aspekte richtigstellen, die im Artikel zu allgemein oder nicht zutreffend ausgeführt werden:
Ein Ausbau der Alte Schulstraße ist, sofern es nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens zu der geplanten Wohngebiets-entwicklung kommt, ausschließlich im Bereich des geplanten neuen Baugebietes erforderlich und nicht im Bereich der bestehenden Bebauung entlang der Alte Schulstraße.
Zum anderen wurde der Verwaltung die Aussage zugeschrieben, dass laut Bauordnung NRW zwei Stellplätze auf jedem Grundstück nachgewiesen werden müssten.
Es erfolgte durch die Verwaltung in der Bürgeranhörung lediglich der Hinweis auf die Vorgaben der Bauordnung bezgl. des erforderlichen Stellplatznachweises. Eine konkrete Zahl wurde nicht genannt. Die im Artikel der RP genannte Zahl von zwei Stellplätzen ist unzutreffend. Die betreffende Rechtsverordnung zur Bauordnung fordert grundsätzlich einen Stellplatz je Wohneinheit.
Damit wären wir dann wieder an dem Punkt, den ich bereits oben unter dem Stichwort Innenstadterschließung aufgegriffen habe!
In einer Randlage - wie hier - ein solches Wohnbauprojekt zu implementieren und dann noch mit einer Kita vollzupacken, die Bring- und Holverkehre aus der ganzen Stadt durch die zwischen der Brücke über den Reusrather Bach und dem Iltisweg enge "Spielstraße" zwängt, ist unverantwortlich. - Aber leider typisch für das Langenfelder Planungsverhalten zum Vorteil eines lokalen Investors.
Warum wird nicht endlich Druck gemacht, den B-Plan Re_20 Hagelkreuz von 1978 umzusetzen? Da wäre viel Wohnraum gewonnen, der zudem unmittelbaren Anschluss an den ÖPNV hätte!
Antwort der Verwaltung auf die Fragen der BI
Herr Anhalt hat für die Stadtverwaltung Anfang Mai auf die Fragen der Bürgerinitiative geantwortet. Diese ist mir jetzt zugeleitet worden, um sie über den Kreis der registrierten Mail-Empfänger hinaus bekannt zu machen.
Herr Anhalt erläutert dazu in seiner Mail:
"Der Fragen- und Forderungskatalog beinhaltet eine Vielzahl von Sachverhalten, welche die Inhalte des Bebauungsplans und der Flächennutzungsplanänderung betreffen und die im Rahmen des weiteren Bauleitplanverfahrens in die gebotene Abwägung des Rates einzustellen sind.
Darüber hinaus wurden z.T. politisch motivierte Forderungen artikuliert, die nicht durch die Stadtverwaltung behandelt bzw. beantwortet werden können. Hierzu obliegt es den Fraktionen im Rat der Stadt entsprechend Stellung zu nehmen.
Die beigefügte Beantwortung erfolgt somit ausschließlich aus der Sicht der Stadtverwaltung Langenfeld. Die Fragen und Forderungen der Anwohner sind jeweils in kursiv zitiert."Hier die vollständige Antwort!
Zu zwei kritischen Fragen hier die Antworten:
Kostenlose Übertragung eines Grundstücks für einen Kita-Neubau:
Die Abtretung des Grundstücks für eine Kita ist ein im Auftrag des Planungs-, Umwelt- und Klimaausschusses durch die Verwaltung vorverhandeltes Ergebnis, für den Fall, dass der Bebauungsplan zur Rechtskraft geführt wird. Jegliche diesbezüglichen Entscheidungen obliegen dem Rat der Stadt, der das Handeln der Verwaltung kontrolliert. Die unbegründeten Zweifel der Verfasser der o.g. Fragestellung an der Unabhängigkeit und Neutralität der handelnden Personen der Stadtverwaltung werden entschieden zurückgewiesen.Grenze des ASB im Regionalplan
Die Bauleitpläne der Gemeinden sind nach § 1 Abs. 4 Baugesetzbuch an die Ziele der Raumordnung anzupassen, die im Falle des Bebauungsplanes „Re-60 Alte Schulstraße/ Iltisweg“ im Regionalplan Düsseldorf (RPD) dargestellt sind. Die Ziele der Raumordnung sind von den Gemeinden zu beachten und unterliegen daher nicht der bauleitplanerischen Abwägung wie die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange. Das Verfahren zur Anpassung der Bauleitpläne an die Ziele der Raumordnung wird in § 34 Landesplanungsgesetz beschrieben.
Die Gemeinde wird zu Beginn ihrer Arbeiten zur 155. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie bei der Aufstellung des Bebauungsplanes „Re-60 Alte Schulstraße/ Iltisweg“ unter Vorlage der erforderlichen Planunterlagen bei der Bezirksregierung Düsseldorf anfragen, welche Ziele der Raumordnung und Landesplanung für den Planungsbereich bestehen und ob die Planung diesen Zielen entspricht.Ein Urteil über diese Antworten mag sich jeder Leser selbst bilden.
26.05.2024
Überarbeitete Planung
Im Ratsinformationssystem der Stadt Langenfeld ist jetzt die
veröffentlicht. TOP 7 und 8 beschäftigen sich mit der Planung an der Alten Schulstraße.
In die städtische Planung ist jetzt ein Regenrückhaltebecken aufgenommen worden. Man hat wohl erkannt, dass die neue Planung Probleme der Entwässerung mit sich bringt und die Bäche zusätzlich belasten wird. Dafür wird jetzt weitere landwirtschaftliche Fläche in Anspruch genommen.
Auch der zur Bebauung nordwestlich der Alten Schulstraße vorgesehene Streifen ist deutlich vergrößert. Zum einen um das noch vorhandene Gewächshaus, zum anderen sieht er insgesamt eine größere Tiefe der Grundstücke vor.
Diese Neuplanung bedingt auch eine Neufassung des Flächennutzungsplans:
Hier die alte und die neue Version nebeneinander:
Den Unterlagen zur Sitzung sind viele weitere Stellungnahmen und Gutachten beigefügt. Ich empfehle, sich dort näher zu informieren.
Aus meiner Sicht kritisch ist schon das Deckblatt des von der Firma Paeschke in Auftrag gegebenen Verkehrsgutachtens:
Es offenbart, wie Paeschke über die aktuelle Planung hinaus denkt. Blättert man durch das Gutachten, findet sich dort in der Tat eine Karte, die weit über die (bisherigen) Vorstellungen der Stadtverwaltung hinaus gehen:
Die eingangs dieser Seite von mir prognostizierte Zunahme der Verkehrsbelastung im Kreuzungsbereich Alte Schulstraße / Opladener Straße / Neustraße wird in dem Gutachten voll bestätigt. Zur Lösung wird neben einer Optimierung der Signalschaltung sogar noch eine Linksabbiegerspur von Norden in die Alte Schulstraße vorgeschlagen, weil sonst der Geradeausverkehr behindert wird. Das ist eine Feststellung, für die man sich ein teures Gutachten hätte sparen können. Jeder Bürger, der diesen Bereich - mit welcher Fortbewegung auch immer - nutzt, kann ein Lied davon singen, was hier immer wieder zu beobachten ist. Die Kreuzung ist jetzt schon einfach nicht dem Verkehr gewachsen.
Die ganze Untersuchung stützt sich auch wohl nur auf die Beobachtung an einem einzigen Tag (Dienstag, den 02.07.2024). Ob das ausreichend ist, erscheint mir äußerst zweifelhaft. Wenn ich zudem beobachte, wie es immer wieder zum Rückstau in die Neustraße und Brunnenstraße kommt, weil der Bringverkehr zur Grundschule und der Kita hier wieder zur Hauptverkehrsachse zurück führt, werden diese Zweifel noch verstärkt.
Solche Verkehre werden auch die Alte Schulstraße belasten, wenn dort tatsächlich eine Kita gebaut werden sollte. Die im Gutachten prognostizierte Belastung durch den Bringdienst geht von 37 Kfz in der Zeit von 08:00 bis 9:00 Uhr aus und setzt voraus, dass die Bringverkehre sich gleichmäßig verteilen. Wer das glaubt, wird selig!
Wenn es nicht so ernst wäre, kann man nur laut lachen über den Vorschlag, zur Lösung der Probleme eine Linksabbiegerspur auf der Opladener Straße einzurichten. Von welchem Grundstück der Anlieger soll dafür der notwendige Streifen abgetrennt werden? Oder soll der Fuß- und Radweg verengt werden? Da gibt es doch jetzt schon genug Konflikte!
Es bestätigt sich bei erster Durchsicht der Unterlagen der Eindruck, dass die Planung völlig an den Möglichkeiten des vorhandenen Straßensystems vorbei geht. Die schon vorhandenen Belastungen werden nur noch heftiger. Da erinnere ich auch hier gerne noch einmal an meine Einschätzung zu den Fehlern bei der Innenstadterschließung. Das sind die klassischen Probleme, wenn immer nur dort gebaut wird, wo gerade ein Grundeigentümer die bisherige Nutzung aufgibt.
Weil zudem die gesamte Planung über die Möglichkeiten des Regionalplans hinaus gehen, ist jetzt die Bezirksregierung aufgerufen, diese kritisch zu prüfen.
Übrigens;
wenn man sich die weitergehenden Vorstellungen der Firma Paeschke genauer ansieht, so wie sie aus den Skizzen des Verkehrsgutachtens ersichtlichtlich sind, decken die sich mit Gerüchten, die bereits im Umlauf waren und auf die Herr Christian Sessinghaus in seinem Schaukasten hingwiesen hatte:
Erläuterungstext oben links
Schaut man sich diese Vorstellungen an, fällt auch auf, dass die Erschließung der Flächen einen Eingriff in das Gelände der LVR-Klinik erfordern. Dies betrifft nicht nur den Weg zum Hintereingang des Klinikgeländes, sondern erfordert für dessen Verbreiterung auch einen massiven Eingriff in den Baumbestand des Geländes. Gibt es dazu bereits Absprachen mit dem LVR? Schließlich befindet sich dieser Weg im Eigentum des LVR!
Aufmerksamen Spaziergängern dürfte aufgefallen sein, dass ein in dem Bereich erneuerter Zaun weit vom Weg zurückgesetzt errichtet worden ist. Gibt es da Zusammenhänge? Eine klare Aussage des LVR zu den Plänen wäre nicht nur hilfreich, sondern auch dringend geboten.
27.09.2024 - zuletzt überarbeitet am 03.10.2024
Gefahren durch Starkregen
Weil in der Bürgerschaft aktuell auch wieder an die vergangenen Starkregen-ereignisse erinnert wird, hier noch ein Hinweis auf meine Ausführungen zum Gewässerschutz. Dort finden Sie auch Links zu diversen Portalen, z.B. eben auch über die Gefahren durch Starkregen. Hier ein Auszug, das Gebiet rund um den Reusrather Bach betreffend:
Klicken Sie für eine Vergrößerung bitte auf das Bild!
Vergleiche dazu auch die Karte mit den Höhenpunkten und Höhenlinien!
Das Plangebiet Re-60 Iltisweg / Alte Schulstraße liegt also weitgehend in einer durch Starkregen gefährdeten Zone. Es würde weitere Probleme nach sich ziehen, wenn dort wieder versucht werden sollte, mit Hilfe eines "Gebirges" Abhilfe zu schaffen.
03.10.2024
Inhaltsverzeichnis B-Plan Alte Schulstraße:
21.02.2024 Aufregerthema oder gut begründet?
Gründe für den Protest
Grundstücksschenkung für Kita
01.03.2024 Planungsausschuss beschließt die Aufstellung des B-Plans
03.04.2024 Unterschriftensammlung einer Bürgerinitiative
09.04.2024 Blick auf den Regionalplan - Bedeutung der ASB
12.04.2024 Berichterstattung und Leserpost von Herrn Anhalt
26.05.2024 Antwort der Verwaltung auf die Fragen der BI
27.09.2024 Überarbeitete Planung
03.10.2024 Gefahren durch Starkregen
